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案例:常州华光房地产开发有限公司破产清算案 破产房企合法续建的实例分享

发布时间:2018-07-29 15:21    来源:未知     作者:admin     点击:  次

 


目录

案例:常州华光房地产开发有限公司破产清算案 2

一、 破产企业基本情况介绍 2

二、 基本案情 2

三、 案件的特点、难点及应对 3

(一) 案件的特点 3

1. 华光公司的债权人数多 3

2. 华光公司的债权类型多 4

3. 华光公司的债权总额高 4

4. 华光公司的财产抵押多 4

5. 华光公司的公共利益大 4

(二) 案件的难点 4

1. 续建难 5

2. 交付难 5

3. 备案难 5

4. 验收难 5

5. 维保难 5

6. 解封难 5

(三) 应对措施 5

1. 团队分工 5

2. 精准施策 6

3. 府院联动 6

四、 管理人开展的有效工作 6

(一) 摸清家底 6

(二) 了解诉求 6

(三) 衡平保护 7

(四) 依法有序 7

五、 办案体会、评析及成功经验分享 7

(一) 债权审查 7

(二) 债权人会议召开 7

(三) 预重整 8

(四) 重整投资人招募 8

(五) 重整计划草案制定 8

(六) 破产财产处置的创新 9

(七) 府院联动机制的实践运作 9

(八) 管理人内部制度建设的实践经验 9

六、 典型意义 10

七、 结束语 10

附件1:(2015)天商破字第1号民事裁定书 11

附件2:(2015)天商破字第1号决定书 13

附件3:(2015)天商破字第1号公告 15

附件4:(2015)天商破字第1-1号公告 19

附件5:(2015)天商破字第1-1号民事裁定书 22

附件6:(2015)天商破字第1-2号公告 24

 

 

案例:常州华光房地产开发有限公司破产清算案

尤震宇

 

【关键词】府院联动;刑民协同;物权优先;依法破产;衡平保护

【受理法院】江苏省常州市天宁区人民法院

【管理人】江苏乐天律师事务所、常州恒信会计师事务所有限公司为管理人

 

一、 破产企业基本情况介绍

常州华光房地产开发有限公司(以下简称华光公司)注册资本2.2亿元,出资人为江苏华光银河湾房地产开发有限公司、钱菊生,所对应的出资额分别为人民币20090万元、人民币1910万元,所对应的出资比例为91.32%、8.68%。华光公司经营范围:房地产开发、经营。华光公司在常州市下设有三个全资子公司、一个控股公司,以及在宁、苏、锡三地设立多个受同一人控制的关联公司。华光公司是一家全民所有制企业经改制后进入房地产开发较早,且体量较大的地方民营房企之一。

2008年华光公司通过出让方式取得常州市天宁区银河湾明苑项目地块的国有土地使用权,用于开发住宅、商铺、商办。由于该项目用地为非净地出让,期间受拆迁、征收等政策调整影响,加之企业内部在资金、人员、施工等多个内控环节上险象环生,且未引起公司决策层重视并及时予以调整到位,导致开发周期过长,销售回款不力。截至法院裁定受理破产清算之日,华光公司未经审计的会计报表反映,资产总额25.42亿元,负债总额23.30亿元,亏损总额777.98万元。2014年开始,由于流动资金枯竭,欠付巨额工程款及税费,职工工资无力支付,工程承建商停工、税务部门冻结开票系统,职工人心涣散,被征收户及购房业主群体上访事件频发,诉讼案件不断,企业处于半停业、停业状态,严重干扰了正常的社会秩序和稳定

二、 基本案情

华光公司因企业经营管理不善,营销模式设计不合理导致虚假营业收入,增加纳税成本;盲目扩张多地开发,在短短几年中先后于南京、无锡、上海、苏州四地多处拿地建房,资金需求与自有资金来源与储备产生巨大缺口,自2010年就在企业内部高息集资筹集项目建设所需资金。正因企业对外投资速度过快,管理手段落后,无法适应企业发展,因此,短数年间,在常州、南京、苏州、无锡等地投资成立了4个子公司及20多个关联公司,极大地提高了企业的运行成本融资策略失误成为“压倒骆驼的最后一根稻草”,直接导致资金链突然断裂。经查阅企业财务及合同资料发现,为了缓解企业资金缺口,华光公司引进风险投资人,以参股形式巨额高息融资(资金成本在年利率15-25%之间),一旦到期投资人无法收回巨额本金及利息,债务人又没有后续投资人或其他融资渠道,必然导致资金链崩裂。

2015年6月26日,申请人常州市天宁区房屋征收与补偿办公室以被申请人华光公司已无力清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务为由,向常州市中级人民法院(以下简称常州中院)申请对华光公司进行破产清算。2015年6月30日,常州中院书面通知华光公司:如对申请人常州市天宁区房屋征收与补偿办公室的申请有异议,应当在收到通知书之日起7日向本院书面提出。华光公司在法定期限内未向常州中院提出异议。

常州中院于2015年7月16日作出(2015)常商破字第1号民事裁定书,裁定受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司破产清算,同时,常州中院作出(2015)常商破字第1-1号民事裁定书,指定常州市天宁区人民法院(以下简称天宁法院)审理该案。天宁法院于2015年7月20日(以下称受理之日)作出(2015)天商破字第1号民事裁定书,裁定受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请。

天宁法院于2015年7月21日作出(2015)天商破字第1号决定书,指定江苏乐天律师事务所(以下称乐天所)、常州恒信会计师事务所有限公司(以下称恒信所)为管理人。

2015年11月28日,召开华光公司破产清算案第一次债权人会议。2016年3月26日,召开华光公司破产清算案第二次债权人会议,并通过了财产变价方案。2016年4月15日,天宁法院裁定宣告华光公司破产。2016914日,司法网络拍卖华光公司部分破产财产土地及地上建筑物、在建工程,成交价9 5,045,270.40元,由买受人缴纳保证金后继续按照原建设规划继续完成项目实施剩余部分。2016年12月初,烂尾楼27号楼续建工程验收合格并兑现天宁区政府给予广大业主的交房承诺。20171121日,司法网络拍卖华光公司部分破产财产房屋及动产,成交价87,624,583元。

三、 案件的特点、难点及应对

(一) 案件的特点

1. 华光公司的债权人数多

截至第二次债权人会议召开日,管理人收到申报华光公司债权的债权人数约1500户,债权人的地域分布较广,最远至深圳、广州等地。

2. 华光公司的债权类型多

华光公司的债权类型包括:被征收户拆迁优先债权、购房户优先债权、在建工程优先债权、有抵押优先债权、职工债权、税收债权、普通债权。前述债权类型中被征收户拆迁优先债权、购房户优先债权、在建工程优先债权三类债权在房地产破产企业中的利益冲突问题特别突出,在如何选择继续履行合同、破产分配等工作环节中难度高。

3. 华光公司的债权总额高

截至第二次债权人会议召开,已申报债权金额超过42亿元,这些债务中相当一部分为华光公司与其他亦为房企的关联公司之间互连互保所形成的关联之债,但因分属南京、苏州、无锡、常州等不同市级法院管辖,资产(主要是土地、房屋)均登记在各自公司名下而不宜按实质合并破产受理(如仅就程序而言,合并破产则需江苏高院统筹协调后方可指定常州市相关法院受理),故债权金额经申报后在本案中呈现“堰塞湖”现象,特别是在华光公司破产清算受理后的初期,由于华光公司是华光系中母体公司,受其首例被破产清算的负面影响,极易造成社会维稳风险的震荡。

4. 华光公司的财产抵押

经管理人排查,华光公司的未开发或部分开发的土地累计约57亩且多数已抵押,剩余未销售商品房中部分房屋已抵押,收回银行存款、销售回款等货币资金少,无法满足全类别、各顺序债权人的清偿诉求与预期金额,僧多粥少,各方利益交错、碰撞、博弈在所难免。

5. 华光公司的公共利益大

华光公司破产清算受理前,恰逢房地产遭受国家宏观政策调控,公司法定代表人身患重疾,公司管控就此失去主心骨,公司高管一盘散沙,各自为政,导致公司项目楼盘无法顺应市场需求有序完成开发并适时推盘,为此,前期地方区政府为维护社会民生稳定,通过协调第三方公司适时提供资金救助与管理人员辅佐,试图帮助华光公司熬过“冬天”,待市场回暖恢复内生动力与元气,从而摆脱公司面临行将破产的囚徒困境,但华光公司终因生不逢时,内忧外患,没有抓紧篱笆,做好亡羊补牢,而继续商业冒险,多点开花,盲目拿地,来回折腾,资金继续在各关联公司间玩“拆东墙补西墙”的把戏,导致有限的资金无法汇成实效的现金流,公司债务杠杆率进一步恶化升高,以致无序不可控,直至债权人忍无可忍,只能申请其破产清算。本案重点需在多个维度上找到维护公共利益的合法路径,既要特别保护原物权人即被征收户、购房户的合法权益,又要保护在建工程优先债权人、抵押权优先债权人的债权,以及公平保护其他类型债权及其他利益攸关方。

(二) 案件的难点

华光公司开发建设的银河湾明苑因交房反复延期、小区设备设施维保不到位引发大量购房业主群体性上访、诉讼维权,拖欠施工单位与材料供应商的到期债务无法清偿,主要存在下列互相交叉、多重叠加的难点。

1. 续建难

27号楼已在续建之中,筹划项目所需资金预算缺口近亿元从何而来,亟待解决。

2. 交付难

28号与29号楼虽交付在破产清算受理前,但因欠缴税(规)费未能办理房地权证的问题受累其他既往项目不能办理,亟待解决。

3. 备案难

35号商业楼虽已验收但未能备案,不能正常交付的问题亟待解决。

4. 验收难

10号~12号与15号~19号别墅因多个单项工程需整改未验收不能正常交付的问题亟待解决。

5. 维保难

因银河湾明苑前期物业管理存在诸多漏洞,且因华光公司欠付施工队大量工程款,已交付入住商品房发生屋面漏水、墙壁渗水、玻璃门窗损坏等质量问题得不到及时维修,业主反映强烈。

6. 解封难

华光公司名下的财产,即土地、房屋、在建工程、商品房、对外投资(子公司股权)等有效资产均被其抵押融资、或被相关债权人或权利人申请查封、冻结、质押,且实施保全措施的法院分属宁、苏、锡、常等多地,另有广东深圳。

(三) 应对措施

1. 团队分工

管理人精心组织抽调了律所和会所中具备谙熟房地产开发行业经验的执业律师和注册会计师专职办理华光公司破产清算案件,并留用了部分华光公司的相关人员,在华光公司银河湾明苑现场设立了办公室、资产清理组、债权申报审核组和信访维稳组等若干工作小组,从而在人员配备、专业素养上全力确保华光公司破产清算活动依法有序进行

2. 精准施策

管理人进场后,通过听取政府有关华光公司债务危机前期拯救工作的概况介绍、法院有关华光公司的诉讼与执行案件的审理进展、债权人有关债权申报的具体情况,结合现场走访、多方调查,在深入分析华光公司破产原因的基础上,快速摸排破产企业的财产情况,有的放矢,对亟需解决的各类问题,包括接管财产、员工补偿、合同履行、工程续建、验收交付、债权申报、财税对接等,在贯彻与落实法院依法破产的指导与监督意见下,将各类问题按照先紧后松,先易后难,逐个击破,多路并进的工作方法,并根据各次债权人会议节点与重点,将破产清算工作分解后有序快速推进,取得了比预期更好的效率与效果。

3. 府院联动

华光公司破产清算受理前,天宁区政府即启动破产案件预警与处置方案,待常州中院受理后组成破产清算工作领导小组积极与法院沟通后,将案件移送指定天宁法院属地管辖,便于案件中需政府部门协调的重大疑难问题及时得到专项处置与快速推进。事实证明,府院联动工作常态化机制的设立与执行真正成为了有效链接与构造政府与法院整合资源的便捷通道,诸项困扰多年的硬骨头在案件审理推进中相继破解,譬如:续建工程的综合推进、资产状况的准确摸排、破产财产的依法取回、资产拍卖的顺利变现等,各项重大工作均突破性解决了破产受理前举步维艰、举棋不定的困局,实现了社会效果与司法效果的协调统一。

四、 管理人开展的有效工作

(一) 摸清家底

管理人进场并接管企业财产后,重点排查并盘点华光公司的财产,包括土地、房屋、应收款、存款和现金,以及公司名下的在建工程进展情况,这些工作的快速推进得益于管理人有效组建了一支由具有房地产行业法律服务和财务顾问执业经验的团队,人员包括律师、注册会计师以及破产企业留守人员(主要是财务、工程总监等),在第一次债权人会议前,迅速高效地通过与工商、税务、房管、国土、法院等各个行政和司法机关开展积极沟通,并调取破产企业的第一手原始资料与数据,将企业财产的基本情况汇总编册,并加以专业数据分析与模拟测算,为下一步依法安排续建资金来源找到合法可行路径。

(二) 了解诉求

华光公司的债权人类型多,这就意味着各类型债权人利益的落脚点是不同的,管理人需要在债权申报工作中不断了解,特别是关切到部分敏感债权人中利益表达个性化问题,比如:某购房债权人在破产受理前已起诉且获得法院判决准予解除商品房买卖合同,但债权人在债权申报中不依生效判决书要求退还购房款,而要求拿回原来购买的房屋,这类问题不同于以往传统诉讼与执行处理,管理人需要在符合债权人利益最大化原则与破产案件需要关切民生稳定问题找到平衡点,需要在破产审理程序中尽最大努力实现定纷止争,如直接机械、刚性地适用现行法律法规的法条,将适得其反,功亏一篑,最终进入司法缠诉的死循环。这类问题,管理人均通过协商机制并报请法院的方式予以稳妥解决,取得了债权人的充分理解与支持。

(三) 衡平保护

管理人结合房地产行业趋势与发展规律,在尽职调查破产企业财产与债务、项目完成与进度的状况下,兼顾各清偿顺位债权人、各清偿顺位中不同债权人之间的利益博弈与诉求,以及债务人、投资人等利益保护,通过查找保护财产、债权审报审核、继续履行必要合同、开展项目民生续建、积极有效沟通协商,精准施策,一事一议,做到信息披露适时到位,让债权人理解并放心管理人,为其提供破产管理服务完全是在现行法律框架之下的,公平保护各类清偿顺位债权人的有益工作,而不是暗箱操作,恣意践踏各利益主体合法权益的无效工作。

(四) 依法有序

依法办案是破产管理人参与破产案件中必须始终坚守的底线,而华光公司破产清算案件具备了债权人数多、债权金额大、债权类型多、利益预期高、矛盾激化深、维稳处置难、解决路径窄等中大型房企破产的各类特困表征,给管理人接收后施展工作技巧与方案腾挪空间已不大,需要管理人在黔驴技穷的窘境中寻求格局性突破,而这“探觅一线天”的做法必须建立在合法、合理的基础之上,也必须是终见天日的阳光操作,因此,依法破产有序分配将是本案破产清算工作的价值追求与秩序维护。

五、 办案体会、评析及成功经验分享

(一)债权审查

债权审查是管理人掌握债务人全部债务基本情况的重要抓手,了解企业债务总规模和金额的主要来源,特别是企业表外债务、隐性债务、或有债务不经破产程序难以发现或者隐而不报,随着债务人进入破产程序中,前述问题在通常情况下将被纳入破产债权审报程序及其工作中,但也不排除某些债权人因其破产债权在债务人破产清算受理前已获清偿(或抵销),抑或通过其他交易合同的安排(如房屋买卖等让与担保方式)提前获得债权保障而作“隐姓埋名”或者作出选择性申报债权,这类债权是否依法申报,以及如果申报后,管理人是否可依法确认其债权以及债权的性质、顺位如何等诸多问题,则需管理人基于债务人企业与该债权人之间的基础法律关系,结合具体证据材料,以及司法机关的调查、审查的材料(如:涉及刑事立案调查、法院已作出相关案件的生效判决、裁定等),综合案情作出独立、审慎的专业判断。

(二)债权人会议召开

债权人会议顺利召开是破产案件依法有序推进的标志性事件之一,会议召开不成功将直接否定破产管理人工作成果,同时受理法院和当地政府也将受累于这一事件的负面评价与不利影响。因此,管理人需要在当地区委、区政府支持与帮助下,在法院正确指导与监督下,精心准备会议各项工作和议程,会前排查会议各种可能的风险,特别针对会议的工作汇报重点问题、利益冲突问题、会议表决事项等诸多事宜需要作出评估意见并配套加固方案,债权人会议中充分发挥当事人意思自治原则,以此有效防范风险发生,避免发生不应有的低级错误,切勿例行公事,毫无防备地随意召开会议,有效经济地适用破产审判司法资源,将法庭内破产清算的价值发挥至最大化。

(三)预重整

华光公司在破产清算前也做了非常规的预重整,包括财务拯救计划,由区政府牵头引入第三方公司的外部资金增强企业现金流,期望加快楼盘尽早完成开发,以此回笼销售资金并解决企业头寸问题,但因企业组织架构不清晰、内部管控失效,导致拯救行动的决策者产生局部误判,加之拯救时机恰遇行业受2012-2014年国家房地产宏观政策调控压制影响,故拯救遇阻,未能奏效,相反拯救资金本身变为加重企业债务的一部分,陷入企业破产前的“沼泽地”,引致“拯救者”转变为“求助者”。这充分说明,预重整同样需要全面考量企业所处的天时、地利、人和这些交易的必备要素,如单纯追求为了拯救而实施拯救,将适得其反,解救资金进入企业即被套牢的厄运在所难免。

(四)重整投资人招募

华光公司是被债权人申请破产清算的,故未经重整投资人招募程序,但在破产清算受理后,其关联公司的相关经理人员曾提出要求接管企业,实施所谓的重整计划,但因不符合法律意义上重整计划申请的条件,故未被法院批准转入破产重整程序。笔者认为,就房企破产重整而言,至少应同时具备以下条件:首先,重整计划的申请主体应严格按照企业破产法的规定,在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前,债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人,可以向人民法院申请重整;其次,重整申请人应具备与项目匹配的房地产行业开发资质及良好的从业记录,再次,被重整企业具有运营价值,最后,重整申请人应提供重整必备的足够资金与营运方案并由其控制股东提供连带责任保证。

(五)重整计划草案制定

如上所述,华光公司因债务问题复杂疑难,如不经破产清算程序,已无法快速出清债务问题,故在本案中并不涉及重整计划草案的制定。但在通常情况下,一个破产企业如需实施重整计划予以拯救,则必须提供既有债务削减瘦身方案,又有经营变革存续方案,如果纯粹减债方案,则违背重整价值追求与公平秩序,从而侵害全体债权人利益。正因如此,本案中管理人虽收到相关人员提交的重整申请及可行性方案后,但经审查发现申请人所掌握的重整信息与债务人企业自身情况严重不符,对行业发展规律把握不准,故经向法院汇报后,最终不予采纳重整申请的意见。

(六)破产财产处置的创新

华光公司的破产财产主要包括土地、房屋及办公设备等,管理人在处置这些破产财产时参照适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定,并按照土地和房屋两大分类进行分批处置,借助房地产行业逐步回暖之际,最大程度地避免因拍卖标的金额大的不利影响,适时上网挂拍,规范参拍主体的资格与条件,提高成交效率并尽早实现变价成功。

(七)府院联动机制的实践运作

如上所述,府院联动常态化机制始终贯穿华光公司破产清算案件中,遇到重大疑难问题在不违背法院依法独立审判与审判信息保密原则的前提下,通过区委、区政府在案件受理初期的积极协调与统筹,为企业破产尽快取得各级政府及其部门的统一认识,广泛而高度认同破产清算的价值所在,铺平破产清算道路,尽快解决最后一公里的问题,从而既快又好地避免了烂尾项目楼盘因企业破产而停建,聚拢各方力量并通过市场化手段,解决因企业债务危机而遗留的补偿难、施工难、验收难、交付难、维保难、资金难等各类疑难复杂问题。人民法院与破产管理人取得上述破产清算阶段性工作成果是与府院联动机制的设立与运行密不可分。当前,我国行政机关等官方机构中并没有设立破产管理局(署)专职管理破产案件的运行,府院联动机制势必将在相当一段时期内继续扮演支撑我国破产法实施与供给侧改革市场出清的最有力的推进器之一。

(八)管理人内部制度建设的实践经验

首先,办好破产案件,应从管理人团队内部成员配备以及与之配套制度建设着手抓起,通常情况下,我们会从律所与会所中抽调熟悉破产企业行业背景的专家来搭建一致精诚合作、众志成城的专家团队,当然首要排查这些专家是否有利益冲突以及办案时间等,如果这些不构成办案障碍,这需要团队成员签署项目保密协议后加入到行动中来,保障破产项目能以相对稳定安全的状态运行直至案件破产终结。

其次,项目推进中我们将通过合理分工,有序配合,交叉合作的工作方式来灵活处置案件的各个阶段工作,就是说,我们会按照工作职能来分组分头行动,但这不影响各组成员间的案件信息共享与交流,从而保障案件不因人员分组而被四分五裂,支离破碎,导致案件无法形成合力来重点解决破产中棘手疑难问题,而往往这些问题却是长期困扰破产企业的老大难问题也是破产价值的追求所在,需要在破产案件中集中找到破解路径加以攻克这类“瓶颈”问题,而不能再悬而不决或久拖不决,换言之,破产就是来解决办事难的问题。

最后,管理人会通过上述内部制度建设的安排汇集管理人团队成员的高智慧,以需要法院程序把控和政府行政支撑作为促成案件依法合理推进的稳压器,尽可能地把破产清算工作需要解决的难题找到具有多个路径的整体性方案以供择优适用。上述工作方法与经验有效避免了单个破产团队成员的劣势,最大程度地发挥了成员间整体实力,从而取得了法院、政府、债权人各方的好评与理解,而不是不解与责难。

六、 典型意义

本案是在清算程序中保留有效生产力,审理中通过运用政府的产业和招商政策,审慎识别破产企业是否具备重整价值,快速实现“破产不停建”方略,在原施工单位因工程欠款已停建的严峻情势下,多方合力与努力,齐抓共管,府院联动,成功置换新施工单位完成银河湾明苑27号楼续建工程,从而确保综合验收合格,被征收户和购房户顺利拿房办证;债权审查中,通过刑民协同,打击虚假申报债权,去伪存真,有效防止无效债权申报阻碍、干扰、稀释、侵害全体债权人合法利益;资产处置中,通过债权人会议授权管理人将57亩土地及剩余房屋等企业资产打包,通过市场化手段在淘宝司法网络上实现资产快速市场化处置和实质性的重整效果。通过上述工作机制的安排与执行,华光破产清算案的意义主要体现在于:

一是依法继续履行商品房买卖合同,扭转法院和管理人通过司法程序介入破产企业清算事务中往往处于“癌症晚期”的不利局面。众所周知,破产企业的干预越早,所获得拯救的概率就越高,债权人所获清偿率也较高,反之,则破产重整基本无望,如进入破产清算后各类债权所所获清偿率就偏低甚至趋向为零。事实上,华光破产清算系依债权人申请后立案受理,管理人通过快速准确摸排资产债务等情况下,及时遵循企业现存资产规模及数量,经过财务模型的测算,充分结合所需继续履行商品房买卖合同的现实需要,通过向法院汇报和向债权人释明,及时找到与破产企业利益攸关方的清算救济路径和方案,从而有效避免破产清算中不当的折腾成本,锚定本案破产清算工作的重大原则与价值目标。

二是依法促进“僵尸企业”市场出清,充分发挥司法职能,将符合破产条件且整体执行不能的企业进行依法出清,释放土地房屋等有效生产要素,实现资源优化配置。通过整合资源并由法院协调各相关部门,充分利用破产管理人在商业谈判上的职业专长,并借助司法网拍等信息化手段,使得多方资源形成合力,实现资产处置价值最大化,切实解决了广大老百姓要回属于自己的回迁安置房、新房的基本民生需求。

七、 结束语

破产清算案件依法审理始终离不开当地党委政府的支持与帮助,华光公司破产清算之所以能够依法有序审理,并在稳步推进中能够渐次解决各类债权人矛盾,同样离不开天宁法院的指导与监督下离不开天宁区委与政府的帮助与支持,管理人在此衷心地表示感谢,同时感谢各位债权人对管理人及其工作人员辛苦工作的理解与配合,感谢当地街道、其他中介机构等单位的协力帮助。     

    

 
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